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Alquiler de inmueble por habitaciones

En los últimos años, hemos visto cómo el alquiler de inmuebles por habitaciones en España se ha incrementado exponencialmente, al convertirse en una buena alternativa, particularmente, para personas que no cuentan con recursos suficientes para cubrir el precio del alquiler de un inmueble completo.

Ello ha venido sucediendo, especialmente en las grandes urbes como Madrid o Barcelona, en las que los precios de los alquileres se encuentran por encima de la media española debido a la insuficiencia de la oferta para atender a toda la demanda existente.

«Sin embargo, este tipo de alquileres no han sido considerados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que sólo regula el alquiler de inmuebles completos, estableciendo aspectos fundamentales para el propietario y el inquilino, como es el plazo mínimo del período de alquiler, o qué sucede si el propietario decide vender el inmueble durante este período.«

Ante la ausencia de una ley que regule específicamente el alquiler de inmuebles por habitaciones, a continuación, enumeramos algunas situaciones de discrepancia que podrían presentarse entre propietarios e inquilinos en este tipo de alquileres, y cuál sería el criterio idóneo para prevenirlas:

  1. El plazo mínimo para el alquiler por habitaciones

    La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, para el caso del alquiler de inmuebles completos, el inquilino podrá prorrogar el contrato de alquiler hasta por un plazo de cinco años.   

    Sin embargo, tratándose del alquiler por habitaciones, dicho plazo mínimo no resulta aplicable, ya que, en múltiples sentencias judiciales, se ha establecido que el alquiler por habitaciones, no se encuentra cubierto por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Ante esta situación, el plazo del alquiler por habitaciones será el acordado por las partes en el contrato de alquiler.

  2. Venta del inmueble durante el período de alquiler

    En el caso del alquiler de inmuebles completos, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si durante el período mínimo de alquiler, el propietario decide vender el inmueble, éste deberá ofrecérselo en primer lugar al inquilino, y, en el caso de que éste no quiera adquirirlo, el inmueble deberá ser vendido al nuevo propietario con el contrato de alquiler vigente hasta que concluya el período mínimo de cinco años.

    Nuevamente, siendo que la Ley de Arrendamientos Urbanos, no resulta aplicable al alquiler por habitaciones, en caso de venta del inmueble en este tipo de alquileres, las partes podrán pactar en el contrato cuál sería la manera de concluir o continuar con el contrato de alquiler vigente.

  3. La fianza exigible en el alquiler por habitaciones

    En el caso del alquiler de inmuebles completos, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que es obligatorio que el arrendatario entregue en concepto de fianza, la cantidad de una mensualidad del importe de la renta convenida, la cual serviría para cubrir cualquier desperfecto en el inmueble.

    Una vez recibida la fianza, el propietario, tiene la obligación de proceder al depósito de la misma en el organismo que cada Comunidad Autónoma haya designado.

    En el caso del alquiler por habitaciones, este aspecto no se encuentra regulado, por lo que no sería obligatorio el depósito de fianza por dicho alquiler ante el organismo designado por la respectiva Comunidad Autónoma.

    Sin embargo, al no haber regulación al respecto, el propietario si estaría habilitado para acordar con el inquilino la entrega de una fianza para cubrir potenciales desperfectos en el inmueble.

  4. Cómo se cubren las reparaciones de los bienes comunes

    Éste es un de los aspectos más complejos de determinar tratándose del alquiler de habitaciones.

    En el caso del alquiler de un inmueble completo, no cabe duda de que el inquilino debe de asumir la reparación de cualquier desperfecto que se produzca en el inmueble, aunque dicho desperfecto haya sido ocasionado por una persona distinta al inquilino, como podría ser un familiar que habita en la vivienda.

    En la Ley de Arrendamiento Urbanos se establece también que el inquilino deberá asumir la reparación      de todos aquellos desperfectos que no impiden conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad o las pequeñas reparaciones.

    En el caso del alquiler por habitaciones, en la cual distintos inquilinos de comparten zonas comunes en un mismo inmueble, será muy relevante establecer en el contrato la manera en que deberán cubrirse este tipo de daños, y cómo se determinará cuál de todos los inquilinos ha causado el  daño a reparar.

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