Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler ¿te sale a cuenta?

Probablemente si estás leyendo esto estás pensando en poner un inmueble en régimen de alquiler o ya lo llevas haciendo algún tiempo, sin embargo ¿te has preguntado alguna vez si tus alquileres son realmente rentables?

En este artículo, intentaremos arrojar luz sobre esta disyuntiva que afecta a la mayoría de propietarios de inmuebles en alquiler en España y es que si consigues ser consciente de la rentabilidad real de tu inversión serás capaz de tomar mejores decisiones para buscar el mayor rendimiento de tu propiedad.

Diferenciar entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta

Lo primero que deberás tener bien claro es la diferencia entre rentabilidad bruta del alquiler y la rentabilidad neta. Mientras que en la primera de ellas sólo se tiene en cuenta el coste inicial de la inversión y los ingresos brutos por el alquiler, la neta incluye a esa misma fórmula los gastos anuales del inmueble.

Es importante conocer estas diferencias de antemano ya que la variación entre ellas puede ser muy significativa. Veamos cómo calcular la rentabilidad de un alquiler a través de un ejemplo práctico en el que contamos con un piso que acabamos de adquirir como inversión para alquiler:

Inversión en la propiedad 219.000€

Precio de compra (200.000€) + Impuestos compra (17.000€) + Gastos notaría y honorarios (1.000€) + Reforma y limpieza (1.000€)
Ingresos anuales del alquiler 9.600€

Cuota mensual de 800€
Gastos comunidad + derramas 800€

600€/año (50€/mes) gastos de comunidad + 200€ de una derrama cambiar de la puerta del portal
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) 300€

300€/año (25€/mes)
Seguro de hogar 200€

200€/año (16,67€/mes)
Reparaciones vivienda 400€

400€/año (33,33€/mes)

Calcular la rentabilidad bruta de un piso en alquiler

Cómo decíamos la rentabilidad bruta tiene en cuenta los ingresos totales por el alquiler y la inversión total en la propiedad.

En este ejemplo, los ingresos suponen 9.600€ y la inversión en la propiedad 219.000€ que se calcula sumando el precio del inmueble, los impuestos derivados de la compra que pueden ser 10% IVA en el caso de viviendas de obra nueva, o Impuesto de Transmisiones patrimoniales si es el caso de viviendas de segunda mano (este último impuesto varía según la comunidad autónoma por lo que es conveniente consultar en la información de cada CCAA).

Por otra parte, estarían los gastos de notaría, gestión, honorarios por 1.000€ y en este caso hizo falta unos pequeños arreglos y puesta a punto de la vivienda antes de alquilar que supusieron otros 1.000€ de gasto.

Ingresos Anuales: 9.600€
Inversión propiedad: 219.000€
- Precio compra: 200.000€
- Impuestos: 17.000€
- Notaría y gestión: 1.000€
- Reforma y limpieza: 1.000€
Rentabilidad bruta (%): (9.600€ / 219.000€) x 100 = 4,38%

Fórmula de la rentabilidad bruta (%): (Ingresos anuales del alquiler / Inversión en la propiedad) x 100

Calcular la rentabilidad neta de una inversión inmobiliaria

Si realmente queremos calcular con exactitud la rentabilidad de la inversión inmobiliaria debemos tener en cuenta todos los gastos fijos derivados de la propiedad de un inmueble, que suelen ser en la mayoría de los casos los siguientes:

Gastos de comunidad: Son los gastos de mantenimiento de la comunidad. Deberemos incluir también las posibles derramas que puedan surgir a lo largo del año por arreglos o instalaciones mayores. En nuestro ejemplo, los gastos de comunidad son de 50€/mes y además hubo un gasto extra o derrama para el arreglo de la puerta del portal por 200€ por vivienda. (ejemplo 800€/año)
IBI: Este impuesto depende de la localidad donde se encuentre la vivienda, y es gestionado por los ayuntamientos. En este caso 300€/año
Seguro de hogar: En la mayoría de los casos contaremos con un seguro de hogar para hacer frente a posibles desperfectos que suele rondar los 200€/año, también puede contratar seguros para inquilinos o de impagos, seas cuales sean los seguros hay que incluir todos en estos gastos fijos.
Posibles arreglos de la vivienda: En una vivienda de alquiler los propietarios deben hacer frente a posibles desperfectos ocasionados por el uso del día a día, este es uno de los derechos que poseen los inquilinos, por lo que es aconsejable estimar un importe para estos gastos que pueden llegar a surgir. En nuestro ejemplo, en este año en cuestión hay 400€ destinados a pintura y limpieza.

Una vez tenemos todos estos gastos identificamos vamos a ver cómo calcular la rentabilidad neta del alquiler.

Ingresos Anuales: 9.600€
Inversión propiedad: 219.000€
Gastos fijos: 1.700€
Rentabilidad bruta (%): (9.600€ -1.700€ / 219.000€) x 100 = 3,61%

Fórmula de la rentabilidad neta (%): (Ingresos anuales del alquiler – Gastos Fijos / Inversión en la propiedad) x 100

Calcular el retorno de la inversión inmobiliaria

Lo último que debes conocer como propietario de una vivienda en alquiler es calcular el retorno de la inversión inmobiliaria o en otras palabras, cuánto tiempo tardarías en recuperar el capital invertido a través del alquiler. Se calcularía dividiendo el coste total de la inversión entre el alquiler anual percibido.

Inversión propiedad: 219.000€
Alquiler anual: 9.600€
Retorno de la inversión (ROI): 219.000/9.600€ = 22,81 años

Fórmula del Retorno de la inversión (años): (Inversión propiedad / Alquiler anual)

Como puedes ver la rentabilidad real o neta cambia bastante respecto a la rentabilidad bruta, ya que en ella tenemos en cuenta todos los gastos ya sean derivados de la compra del inmueble o de los gastos fijos por la propiedad. Si deseas conocer la rentabilidad de tus alquileres te invitamos a conocer nuestro software de gestión del alquiler con el que podrás llevar un control total de tus ingresos y gastos, además de ver de una forma gráfica y sencilla la rentabilidad de tus alquileres.