Probablemente si estás leyendo esto estás pensando en poner un inmueble en régimen de alquiler o ya lo llevas haciendo algún tiempo, sin embargo ¿te has preguntado alguna vez si tus alquileres son realmente rentables?
En este artículo, intentaremos arrojar luz sobre esta disyuntiva que afecta a la mayoría de propietarios de inmuebles en alquiler en España y es que si consigues ser consciente de la rentabilidad real de tu inversión serás capaz de tomar mejores decisiones para buscar el mayor rendimiento de tu propiedad.
Lo primero que deberás tener bien claro es la diferencia entre rentabilidad bruta del alquiler y la rentabilidad neta. Mientras que en la primera de ellas sólo se tiene en cuenta el coste inicial de la inversión y los ingresos brutos por el alquiler, la neta incluye a esa misma fórmula los gastos anuales del inmueble.
Es importante conocer estas diferencias de antemano ya que la variación entre ellas puede ser muy significativa. Veamos cómo calcular la rentabilidad de un alquiler a través de un ejemplo práctico en el que contamos con un piso que acabamos de adquirir como inversión para alquiler:
Precio de compra (200.000€) + Impuestos compra (17.000€) + Gastos notaría y honorarios (1.000€) + Reforma y limpieza (1.000€)
Cuota mensual de 800€
600€/año (50€/mes) gastos de comunidad + 200€ de una derrama cambiar de la puerta del portal
300€/año (25€/mes)
200€/año (16,67€/mes)
400€/año (33,33€/mes)
Cómo decíamos la rentabilidad bruta tiene en cuenta los ingresos totales por el alquiler y la inversión total en la propiedad.
En este ejemplo, los ingresos suponen 9.600€ y la inversión en la propiedad 219.000€ que se calcula sumando el precio del inmueble, los impuestos derivados de la compra que pueden ser 10% IVA en el caso de viviendas de obra nueva, o Impuesto de Transmisiones patrimoniales si es el caso de viviendas de segunda mano (este último impuesto varía según la comunidad autónoma por lo que es conveniente consultar en la información de cada CCAA).
Por otra parte, estarían los gastos de notaría, gestión, honorarios por 1.000€ y en este caso hizo falta unos pequeños arreglos y puesta a punto de la vivienda antes de alquilar que supusieron otros 1.000€ de gasto.
Fórmula de la rentabilidad bruta (%): (Ingresos anuales del alquiler / Inversión en la propiedad) x 100
Si realmente queremos calcular con exactitud la rentabilidad de la inversión inmobiliaria debemos tener en cuenta todos los gastos fijos derivados de la propiedad de un inmueble, que suelen ser en la mayoría de los casos los siguientes:
Una vez tenemos todos estos gastos identificamos vamos a ver cómo calcular la rentabilidad neta del alquiler.
Fórmula de la rentabilidad neta (%): (Ingresos anuales del alquiler – Gastos Fijos / Inversión en la propiedad) x 100
Lo último que debes conocer como propietario de una vivienda en alquiler es calcular el retorno de la inversión inmobiliaria o en otras palabras, cuánto tiempo tardarías en recuperar el capital invertido a través del alquiler. Se calcularía dividiendo el coste total de la inversión entre el alquiler anual percibido.
Fórmula del Retorno de la inversión (años): (Inversión propiedad / Alquiler anual)
Como puedes ver la rentabilidad real o neta cambia bastante respecto a la rentabilidad bruta, ya que en ella tenemos en cuenta todos los gastos ya sean derivados de la compra del inmueble o de los gastos fijos por la propiedad. Si deseas conocer la rentabilidad de tus alquileres te invitamos a conocer nuestro software de gestión del alquiler con el que podrás llevar un control total de tus ingresos y gastos, además de ver de una forma gráfica y sencilla la rentabilidad de tus alquileres.