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Derechos y obligaciones del inquilino

No es nada nuevo escuchar cada vez con mayor frecuencia la dificultad de encontrar pisos en alquiler a precios razonables ya sea para estudiantes, parejas o familias en España. 

Y es que no será por la poca oferta ya que en los últimos años la tendencia del alquiler en el país no ha hecho más que crecer, incluso después de los peores momentos de la pandemia. Considerando esta tendencia, desde Jammer queremos ayudar a aquellas personas que están buscando una vivienda en alquiler o que ya están viviendo en una a conocer cuáles son sus derechos y obligaciones como inquilinos en esta relación contractual del día a día.

Tabla de contenidos

Derechos del inquilino de una vivienda

Como primer aspecto, es importante considerar que el alquiler de inmuebles para vivienda, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), modificada por última vez el 5 de marzo de 2019, y aquí se establecen una serie de derechos que son de carácter imperativo, es decir, no cabe pactar nada contrario a la ley en un contrato privado a diferencia de lo que podría ocurrir con el alquiler de inmuebles con fines turísticos o comerciales.

Duración del contrato por 5 años

Si bien en su artículo 9, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que el plazo de duración del contrato de alquiler sea libremente pactado por las partes, también se dice que, si el plazo pactado fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. Esto es así para inquilinos que contraten como persona física, en el caso de personas jurídicas la duración mínima del contrato se extiende hasta los 7 años.

Esto será así, salvo que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar el contrato con dos meses de antelación a la fecha de terminación del mismo o de cualquiera de las prórrogas (antes de marzo 2019 el plazo de desistimiento era de 30 días). Es decir, en este aspecto, durante los primeros cinco años de alquiler, el inquilino tiene el derecho de renovar el contrato por períodos anuales, o decidir no renovarlo al término del plazo pactado.

Plazos de desistimiento del contrato

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, el inquilino tendrá el derecho a desistirse del contrato de alquiler que ha firmado, a los seis meses, siempre que se le comunique al propietario con una antelación mínima de treinta días.

Sin embargo, debemos considerar que, en este caso, las partes pueden limitar en el contrato de alquiler, el ejercicio de este derecho por parte del inquilino, pactando que, en caso de desistimiento, el inquilino deberá indemnizar al propietario con la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir.

Puede exigir recibos del pago de la renta

Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, durante le vigencia del contrato de alquiler, el propietario actualice la renta, el inquilino cuenta con el derecho a que esta renta sólo sea actualizada en la fecha en que se cumpla un año de vigencia del contrato (siempre y cuando las partes hayan acordado esta actualización en el contrato) y que además la subida no podrá ser mayor al IPC.

Si las partes no han incorporado este pacto en el contrato de alquiler, la renta no podrá ser actualizada por el propietario durante todo el período de arrendamiento.

El inquilino también tiene derecho a que se le entregue un recibo de pago de la renta del alquiler, o algún comprobante que acredite la realización de tal pago.

Obras de mejora en la vivienda

El propietario puede realizar obras de mejora en la vivienda alquilada, siempre y cuando estas obras no puedan prorrogarse hasta la conclusión del contrato.

Sin embargo, en este supuesto, el inquilino tiene derecho a que el propietario le comunique respecto de la realización de tales obras, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, la fecha de inicio y el costo de realización de las mismas.

Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el inquilino tendrá también el derecho a desistirse del contrato de arrendamiento, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.

Derecho de compra preferente

En caso de venta de la vivienda durante el período de alquiler, el inquilino tendrá el derecho de adquisición preferente sobre la misma. Este derecho podrá ser ejercido por el inquilino, en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el día siguiente en que el propietario le comunique la decisión de vender la vivienda en alquiler, el precio, y el resto de la información necesaria sobre la transmisión.

El propietario no puede entrar si tu consentimiento

El arrendador no tiene derecho a entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino en ninguna circunstancia, de hecho estaría violando la constitución. Ni siquiera hay alguna mensualidad pendiente de pago. 

En el caso de un impago el propietario deberá iniciar un procedimiento formal de desahucio por vía judicial.

Obligaciones del inquilino

Así como el inquilino tiene una serie de derechos por la relación de alquiler también adquiere una serie de obligaciones con su arrendador.

Pagar la fianza legal de un mes

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos todo inquilino deberá pagar una fianza legal de un mes. No obstante, el propietario se reserva el derecho de solicitar, además de la fianza legal, una garantía adicional que no puede ser superior a dos meses.

Es decir, el máximo contemplado en la ley serían tres meses de fianza, siendo la fianza legal el equivalente a un mes y la garantía adicional el equivalente a dos meses.

No ceder el contrato a terceros

El arrendatario no podrá ceder el contrato, ni subarrendar, por ejemplo una habitación sin el consentimiento del arrendador.

Dejar la vivienda en las mismas condiciones a su salida

Así como paga una fianza al inicio del contrato, el inquilino tiene también la obligación de dejar la vivienda en las mismas condiciones que a su entrada en la vivienda.

De lo contrario podrían descontarse de la fianza los importes necesarios para el arreglo de los desperfectos que se hayan podido ocasionar. Existen servicios de verificación de viviendas como el que ofrecemos desde Jammer en la que un profesional revisará el estado de la vivienda tras la salida de los inquilinos y que reportará todos los desperfectos y mejoras necesarias para poder descontar el importe de la fianza o reclamar por los daños si fuera necesario.

Reparaciones por el uso cotidiano

El inquilino tienen la obligación de realizar aquellas reparaciones ocasionadas por el uso cotidiano de la vivienda o los arreglos que se hayan derivado del mal uso.

No podrá realizar obras en la vivienda

No se pueden realizar obras o modificaciones que afecten a la configuración de la vivienda o que provoquen en cualquier caso una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda.

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