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¿Quién debe pagar las reparaciones en una vivienda en alquiler?

¿Propietario o inquilino?

Cuando una persona decide alquilar un inmueble, es muy común
que considere dentro de los gastos que debe pagar al propietario, únicamente la renta mensual y los costos de los servicios: luz, agua, gas e Internet.

«Sin embargo  ¿Qué ocurre con los gastos de reparación de la vivienda y de los implementos que componen la misma?  ¿Quién debe pagar estos costos? ¿Propietario o inquilino?»

La primera impresión que tenemos cuando somos inquilinos de una vivienda es que, si nos portamos relativamente bien, somos diligentes y no ocasionamos ningún desperfecto trascendental en la vivienda, será el propietario quien deberá asumir los costos de reparación.

En esa medida damos por descontado que, al finalizar el período de alquiler, el propietario nos devolverá la fianza casi completa que entregamos en garantía para cubrir estos desperfectos.  ¿Pero realmente es así? ¿Qué dice la ley al respecto?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su artículo 21, establece los siguientes criterios a considerar:

·         El propietario es quien debe asumir los costos de reparación que sean necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

·         Cuando los daños ocasionados en el inmueble (o en los elementos que lo componen) sean atribuibles al inquilino, éste será quien asuma los costos de reparación.

·         Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán de cargo del inquilino.

A partir del artículo 21, la casuística puede ser abundante y variada, por lo que conviene plantearse algunas interrogantes:

a)   ¿Cuáles son los costos de reparación necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad?

De acuerdo a la casuística presentada, podemos determinar que estos costos están dirigidos a reparar daños estructurales en la vivienda que permitan mantener la habitabilidad de la misma por parte del inquilino.  Se tratan de daños en tuberías, techos, paredes y suelos; todos estos elementos estructurales de la vivienda que permiten al inquilino habitarla bajo condiciones razonables.  Estos gastos deben ser asumidos por el propietario en la medida en que los daños no sean atribuibles al inquilino.

b)   ¿Cuáles son los costos de reparación que no son necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad?

Se trata de costos destinados a cubrir daños no estructurales de la vivienda que se producen por el desgaste durante el período en el que el inquilino permanece en el inmueble. Entre estos gastos destacan, la reparación de puertas, pintura de paredes, reparación de grifos o cisternas.  Estos costos deberán ser asumidos por el inquilino, siempre y cuando, los desperfectos se hayan generado durante el período en que éste ha permanecido en el inmueble, y no correspondan a daños generados en períodos anteriores.

En este punto, es importante que el inquilino realice una inspección adecuada de la vivienda, y de los elementos que componen la misma, antes de su ocupación, de manera tal que pueda comprobar en qué condiciones recibe el inmueble y cuáles serían los daños o desgastes que podría tener que asumir al concluir el período de alquiler.

c)    ¿Cuáles son las pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la vivienda?

Se trata de elementos de fácil reparación que no componen la estructura del inmueble, como vendría a ser, la rotura de persianas, cerraduras, marcas en la pintura, rotura o deterioro considerable de vajillas o utensilios, o deterioro o ruptura de electrodomésticos por el mal uso.  Los costos de estas reparaciones deberán ser asumidos por el inquilino

 

«Como podemos apreciar, si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece los criterios generales para determinar quién debe asumir los costos de reparación de la vivienda, la casuística puede ser abundante y variada, por lo que es recomendable, antes de concretar el alquiler de la vivienda, definir, en la medida posible, la casuística en el contrato de alquiler, y realizar una inspección adecuada de la vivienda antes de ser habitada.»  

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